Hoge Raad 2005-12-23 — Civiel recht
Samenvatting HR 23 december 2005, C04/294HR Kernvraag Heeft verkoper ([verweerder]) gegarandeerd dat de gekochte onroerende zaak geschikt was als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woningen, gelet op artikel 5.3 van de NVM-koopakte? Feiten [Eiser] kocht in april 2001 een woonhuis voor ƒ 5.000.000,-- met het plan het te slopen en twee schakelwoningen te bouwen. In art. 5.3 stond de standaardgarantie dat de zaak "de feitelijke eigenschappen zal bezitten voor normaal gebruik", aangevuld met de vermelding dat koper voornemens was de zaak te gebruiken als "bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen." Na de koop werd het gebied aangewezen als beschermd dorpsgezicht, waardoor sloop feitelijk onmogelijk werd. [Eiser] verkocht het pand met verlies en vorderde ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Overwegingen De Hoge Raad bevestigt de uitleg via de Haviltex-maatstaf en formuleert een belangrijk uitgangspunt voor standaard NVM-akten: "Normaal gebruik" in de standaard NVM-koopakte ziet op gangbaar gebruik van grond én bestaande bebouwing; sloop gevolgd door nieuwbouw valt daar in beginsel niet onder. Het enkele feit dat het voorgenomen gebruik als bouwperceel is vermeld naast de voorgedrukte tekst, betekent niet automatisch dat de verkoper instaat voor de mogelijkheid van sloop. De bewijslast ligt bij de koper: hij moet feiten en omstandigheden stellen waaruit blijkt dat de verkoper de slopmogelijkheid daadwerkelijk wilde garanderen, of dat koper daarop redelijke…