Rechtbank Den Haag 2025-03-19 — Civiel recht; Verbintenissenrecht
Instantie en datum — Rechtbank Den Haag, 19 maart 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:5218, zaaknummer C/09/669540 / HA ZA 24-596, bodemzaak eerste aanleg enkelvoudig. Kernvraag — Is een woning non-conform omdat verkopers hebben nagelaten de koper te informeren over een in 2019 geconstateerde daklekkage met onbekende oorzaak, en zo ja, welke herstelkosten zijn toewijsbaar? Feiten — Eiser kocht in oktober 2022 een woning uit 1996 voor € 1.455.000,-. Vóór hun eigen aankoop in 2020 hadden gedaagden een bouwtechnische keuring laten uitvoeren (PBS Vastgoed, 2019), waaruit bleek dat vocht onder de dakpannen was gekomen met een onbekende oorzaak. In de aan eiser verstrekte NVM-vragenlijst beantwoordden gedaagden de vragen of dakgebreken waren geconstateerd en of het dak eerder had gelekt met "nee", en de vraag of het dak was gerepareerd met "ja, zwart geverfd in 2020". Het rapport van PBS Vastgoed is niet aan eiser verstrekt. In de verkoopbrochure werd vermeld dat de woning in 2020/2021 "geheel verbouwd" en "geheel gemoderniseerd" was. Na levering in februari 2023 openbaarde zich forse schimmelvorming in een slaapkamer; onderzoek door BTA Bollenstreek wees fouten bij het aanbrengen en renoveren van het pannendak als oorzaak aan. Overwegingen r.o. 4.3-4.4: De norm van "normaal gebruik als woonruimte" in art. 6.3 van de koopovereenkomst (NVM-model) wordt uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Normaal gebruik vereist dat in de woning gewoond kan worden op een voldoende veilige manier, m…